房贷利率上调银行审批时间拖长 业主主动“降价”吸引全款买家

时间:2017-7-2 9:05:26 近期不少银行把首套、二套房贷利率提高，一时间房产信贷领域收紧风声更盛，而广州二手房买卖市场也显得乏善足陈，成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下，不少急需回笼资金的业主“降价”卖楼，有的降价超过十万元。业内人士表示，若将来信贷政策持续收紧，业主将更青睐一次性付款购房的买家，而这类买家向业主争取到的让价空间或将进一步扩大。

房贷利率提高首套房购房成本增加

6月份广州楼市成交在5月降温的基础上进一步萎缩，据房天下数据研究中心数据显示，六月第4周（6.19～6.25）全市二手房成交1780宗，比5月末单周减少248宗。成交量低位徘徊与银行房贷持续收紧不无关系。从今年三月份开始，各大银行纷纷调高或取消了利率折扣，五月份大部分银行还在执行9.5折~基准的商贷利率；进入六月份已有银行在原先基准的基础上进一步上浮利率。

据记者走访了解，本月浦发、民生、光大、中信银行纷纷将首套房贷利率上浮5%～20%；二套房利率依然保持上浮10%，而提供利率折扣的银行从五月份的7家减至4家。“本轮利率调整算是史上房贷利率收得很紧的一次，接下来不排除有更多银行加入利率上浮的队伍。”有业内人士告诉记者，二套房买家因早前就普遍执行1.1倍上浮的利率所以影响不大，本轮利率调整主要抬高了首套房买家的贷款成本，利率上浮10%相当于还款的利息总额相应增加了一成。

据房天下数据研究中心监控显示，广州的购房群体中纯商贷买家约占38%，组合贷买家占19%，首套房使用按揭贷款的买家比例超过六成；贷款利率上调不仅影响的群体范围广，影响的幅度也不小，将会大幅提高首套房买家的购房成本。按20年商业贷款100万元计算，房天下广州二手房高级分析师李超告诉记者，以原先9.5折利率则总利息款为538512元，若按利率上浮10%计算，则利息款总计636054元，还款金额共多出97542元，而月供则由原来的6410元增加至6817元，每月还款增加了407元。

目前信贷政策全面收紧，买家宜抓紧办理房贷审批流程，争取拿到部分银行9.5折利率优惠，房天下广小儿癫痫病如何治疗呢州二手房电商天河区总监骆周育指出，商贷利率收紧在前几个月就早现端倪，三月份的时候有银行将首套利率从8.5折调高至9折，有买家预感到银根收紧而加快签约，后来争取到8.7折利率。骆周育建议，在高利率时代使用按揭贷款，宜尽量增加首付比例，减少商业贷款金额，从而减轻还款压力。

银行审批时间长 业主偏爱全款买家

商贷利率收紧使不少刚需买家陷入观望，广州白云区的李小姐原本打算在上半年置办婚房，但利率调高后发现购房成本大增，“几个月前还有8.5折利率，现在按基准利率上浮10%，前后相当于调高了25%。”李小姐称，现在按揭买房显然不划算。据悉，像李小姐一样因房贷收紧而选择暂时观望的买家不在少数。

除了利率调高，现在不少银行放款相当缓慢，也致使不少“准业主”延缓入市。业内人士告诉记者，以前从签约、放款，到过户1个月就能搞定，现在正常情况都要等3个月成年癫痫怎么治左右，还不能保证都能放款。银行贷款的资格审批时间也大幅延长，以往审批时间是3个工作日，现在有买家20天还没有获批。

由于放款期延长，现在业主方面更偏爱一次性付款的买家，据广州链家的成交数据反馈，2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%，比4月提高3.9个百分点。与此同时，客户成功压价幅度为3.0%，是自2016年6月以来的很大幅度，显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。

“若按揭买家和一次性付款买家同时有购房意向，10个业主当中有7个都会更倾向卖给一次性付款的买家。”合富置业越秀德政中分行主管郑创成告诉记者，这主要是因为业主考虑到收房款会快一些。

郑创成补充说道，愿意出售物业给一次性付款买家的业主，并非全部都愿意给予一定幅度的降价。主要看业主是否急于收齐房款。若业主是希望能更快收到房款，则会愿意降价2万~3万元出售物业，以促成与一次性付款买家的交易。

合富置业海珠宝岗分行主管谢俊琳也表示，很多业主都黑龙江中亚癫痫医院疗效好吗是以卖一买一的形式卖房的，因此他们要尽快收齐房款才能实行下一步换房计划。由于按揭购房涉及申请贷款、银行审批、银行放款等众多步骤，因此，若买家可以一次性付款购房，则更能贴合业主急于收齐房款的需求。谢俊琳分析，如果业主是急于出售物业，对于一次性付款买家，降价幅度会比按揭购房多。此前曾有一个成交的个案，由于业主急售物业，很终降价了10万元。

“像白云京溪板块的二手房一直都比较抢手，一些优质房源不仅放盘价坚挺，业主对买方条件也要求 苛刻 ，如春兰花园的一套南向大户型，业治疗癫痫该去哪家医院好主就要求只接受一次性付款的买家。”房天下负责人刘平解释，部分急售的业主需要资金周转，因而更青睐全款买家，也有很多业主考虑到从签约到收款要等两三个月，市场价的变化又可能造成一笔损失，因此不愿考虑按揭贷款的买家。

市场胶着 业主转售为租

随着买卖交易活跃度下降，大部分持有闲置房产的客户选择将其放到租赁市场出租，但小业主（特别是投资客）对租金带来的回报并不看重。

广州链家研究院抽取2017年1～5月经该公司促成的住宅租售成交前20位的楼盘进行分析发现，这20个买卖成交活跃楼盘的出租回报率，在今年前五个月均全线下跌，比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换言之，2017年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。

广州链家研究院院长周峰分析，出租回报率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度，同时也隐含了一个市场现象，即租客群体的变化。2017年前五个月，广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁，比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中，租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化，势必带来租客可承受租金水平的相应变化，在“收入决定支出”的前提下，这批租客即使认可大型楼盘的居住环境，但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象，故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

另外，广州链家数据显示，今年6月1日～14日，经该公司促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%，全市二手住宅成交均价为26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%，有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下，估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月，在成交量尚未有起色的前提下，才会有“向下”的冲动。